Алгоритм продажи квартиры

 

1. Оценка квартиры

Для начала нужно оценить квартиру. Существут 3 основных способа для оценки квартиры: 1) Вызвать специалиста по недвижимости; 2) Сранить с аналогичными квартирами в том же районе используя БД по недвижимости; 3) Начать продажу с завышенной цены и постепенно с учетом спроса и предложения ее корректировать. Показ квартиры должен происходить 2-3 раза в неделю, иначе это свидетельствует о завышенной цене на квартиру. С первого показа тоже не стоит продавать квартиру. Такая ситуация может свидетельствовать о том, что вы занизили цену.

2. Разместить объявление о продажи квартиры во все источники информации: 

1) Бесплатные базы недвижимости: Sob.ru, Cian.ru, Avito.ru, Яндекс недвижимость (realty.yandex.ru); 2) Платные базы недвижимости: Winner (baza-winner.ru), Навигатор (r2-navigator.ru); 3) Пресса, Газета из рук в руки (irr.ru); 4) Рассклейка на досках у подъездов.

Фотографии квартиры лучше делать в светлое время суток. Квартира должна быть убранной и чистой. Шторы должны быть раздвинуты. Фотографии комнат лучше делать на широугольный фотоаппарат из верхних углов комнаты по диагонали. Необходимо сделать следующие фотографии: Кухонного гарнитура, Сантехники и ванной комнаты, Прихожей и входной двери, Балконов и лоджий (если имеются), Вида из окон дома на улицу и во двор, Лестничной площадки, Подъезда, Дома с четырех сторон, Номера дома.

В объявление следует указать: Есть ли не узаконенные перепланировки, Количество собственников и прописанных в квартире граждан, Более или менее 3 лет в собственности, Тип предполагаемой сделки (альтернативная, если Вы собираетесь купить другую квартиру взамен существующей, или прямая продажа, если Вы собираетесь просто получить деньги за квартиру), Характеристики квартиры и дома (площадь, этаж/этажность, тип санузла, тип дома, наличие подземного паркинга и т.д.), Установлены ли в квартире кондиционеры, Описать состояние квартиры и когда был ремонт (какой ремонт), Описать соседей и состояние подъезда (есть ли консьерж), Территория двора огорожена или нет, Описать инфрастурктуру района (наличие парковочных мест, детских садов, поликлиник, школ, спортивных площадок, кинотеатров, парков, торговых центров и т.д.), Как добираться на общественном транспорте и сколько это занимает времени. 

3. Показ квартиры

Лучше производить не одному, т.к. много злоумышленников и мошенников. Не лишним будет попросить у посетителей паспорт и записать контактные данные. Квартира перед показом должна быть убрана и избавлена от неприятных запахов, если такие имеются. В любом случае, использование освежителя воздуха поможет создать благоприятное впечатление. Можно запастись бахилами и предложить их покупателям, чтобы они не снимали обувь. При показе следует уведомить покупателей о не узаконенных перепланировках, состоянии дома, размере квартплаты. Также коротко можно описать инфраструктуру района. Поинтересоваться у покупателей причиной покупки квартиры. Следует помнить, что при показе квартиры лишнего лучше не говорить, так как то, что Вам кажется преимуществом, другим может показаться недостатком. После того как нашелся покупатель можно от него

4. После того как нашелся покупатель можно от него принять аванс и снять квартиру с продажи.

В случае его отказа от покупки аванс не возвращается. Показать документы на квартиру (Если покупатель попросит предоставить правоустанавливающие документы на квартиру).

Список правоустанавливающих документов: 1 Свидетельство о собственности (может быть несколько) 2 Договор купли продажи (ИЛИ Договор паенакопления, Договор Долевого участия, Договор передачи (Если были прописаны граждане, не являющиеся собственниками, то вместе с "Договором передачи" должно быть "Заявление об отказе этих граждан от приватизации". Если до 1995 года были прописаны несовершеннолетние дети и в данный момент они не являются собственниками, то у них также необходимо получить заявление об отказе от приватизации, иначе они имеют право претендовать на свою долю, так как во время приватизации их права были ущемлены), Дарственная квартиры (доли)). Желательно с этими документами посмотреть Акт приема-передачи квартиры.

5. Обсуждения условий предстоящей сделки:

• Выбрать банк для закладки денег в ячейку.

• Выбор количества ячеек и кто оплачивает аренду ячеек. В случае если сумму за проданную квартиру получают два человека, то необходимо закладывать деньги в две ячейки (количество ячеек должно соответствовать количеству получателей денег). В случае если на сделку продавцы квартиры выходят с юридически не освобожденной квартирой (т.е в квартире пресутствуют не выписанные граждане), то необходимо удержать определенную сумму денег под выписку (после продажи квартиры продавцы эту сумму денег смогут забрать только когда из квартиры будут выписаны все граждане). Для этой суммы необходимо арендовать дополнительную ячейку. Если сделка альтернативная (т.е. Вы продаете свою квартиру и в этот же день покупаете другую. Это делается для того, чтобы уменьшить риски изменения цены на искомую квартиру, а также, чтобы не остаться с деньгами, но без квартиры. Если у Вас нет другого места для проживания во время поиска новой квартиры.), то в зависимости от количества альтернатив (т.е Вы, продав одну квартиру, можете приобрести 2 других. Или Вы продав свою квартиру, покупаете у другого гражданина квартиру, а тот в свою очередь покупает у третьего гражданина - это называется цепочка из трех квартир) необходимо выбрать количество ячеек. Конечное число ячеек зависит от числа квартир и граждан, которые забирают деньги. Для каждой сделки это число индивидуально. Также необходимо установить, у кого остается ключ от ячейки: У третьих лиц (банка), Покупателя (тогда покупатель пишет гарантийное письмо, что обязуется предоставить ключ продавцу в случае регистрации), Продавца (тогда продавец пишет гарантийное письмо, что обязуется предоставить ключ покупателю в случае нерегистрации). Как правило ключ не является условием доступа к ячейке и у кого он будет находиться в момент регистрации не принципиально. В случае потере ключа его можно восстановить у банка. Стоить это будет примерно 3 - 4 тыс руб.

• Условия доступа в ячейку. Если регистрация новых документов прошла успешно, то продавец может забрать деньги из ячейки, если предоставит следующие документы: 1) Оригинал ДКП квартиры; 2) Нотариальная копия свидетельства о собственности или Выписка из ЕГРП при ипотечной сделке; 3) Оригинал и заверенная копия расписки, которая подтверждает факт получения денег продавцом (При получении денег продавец отдает расписку банку, а банк передает расписку покупателю.); 4) Паспорт (В случае не регистрации покупатель может забрать свои деньги, предъявив паспорт). 

• Выбрать регистраторов: частные регистраторы или рег. Палата.

• Кто составляет ДКП в ППФ: Банк, частные регистраторы или самостоятельно.

• Какая стоимость будет указана в ДКП (полная или неполная). В случае продажи квартиры, которая у Вас находилась в собственности мене 3 лет, считается, что Вы занимаетесь коммерческой деятельностью, и поэтому должны заплатить налог с прибыли, которая представляет собой разницу между стоимостью покупки и продажи квартиры (Пример: 1. Вы купили квартиру за 3 млн руб и решили ее продать за 5 млн руб через 2 года. С 2 млн руб Вам будет необходимо заплатить подоходный налог 13%. 2. Вам подарили квартиру или Вы ее приватизировали. При продаже этой квартиры менее чем через 3 года сумма, необлагающаяся налогом, составляет 1 000 000 руб. С остальной суммы Вам необходимо будет заплатить налог). Если у Вас квартира находится в собственности более 3 лет, то никакой налог Вы платить не должны. Чтобы избежать уплату налога в Договоре Купли-Продажи указывают сумму, по которой квартиру покупали или в случае приватизации и дарственной сумму равную 1 000 000 руб. На остальные деньги, полученные за квартиру пишут расписку, что эти деньги получены за неотделимые в квартире улучшения. В случае расторжения договора Вы получите сумму денег, которая была указана в договоре. Чтобы при расторжение договора получить оставшиеся деньги, необходимо предоставить расписку на деньги за неотделимые улучшения.

• Сроки физического и юридического освобождения (обычно 14 дней). Если не получается до сделки выписаться из квартиры (юр. Освобождение), то необходимо удержать определенную сумму денег под выписку либо написать обязательство, что из мебели остается в квартире. 

• Обговорить с собственником какие он обязуется предоставить справки: 1) Финансовый лицевой счет; 2) Выписка из домовой книги; 3) Справка об отсутствие задолжностей; 4) В Москве можно получить документ в котором присутствуют все выше перечисленные три и он называется ЕЖД (Единый Жилищный Документ); 5) Справка из ЕГРП (Единый Государственный Реестр Права). Вы сами можете получить в росреестре. По данной выписке осуществляется проверка правоустанавливающих документов на квартиру (подлинность и соответствие действительности); 6) ПНД и НД справки из психо-неврологического и наркологического диспансера соответственно. Нужны для подтверждения дееспособности продавца, чтобы Договор Купли-Продажи нельзя было расторгнуть по этой причине; 7) Если квартира была приобретена в браке и оформлена только на одного из супругов, то при продаже необходимо нотариальное согласие супруги или супруга на продажу; 8) Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети (а их нельзя до сделки выписать в некуда), тогда необходимо взять с продавца обязательство, что после покупки квартиры, он обязуется выписать детей из старой квартиры и прописать их в новую. В противном случае у детей не исчезает право пользования жильём; 9) Если собственниками квартиры являются несовершеннолетние дети, то необходимо взять справку из опеки, так как при приватизации или иных сделках права несовершеннолетних могут быть ущемлены; 10) Если в квартире есть: прописанные граждане, временно снятые с регистрационного учета по причине выбывания за пределы страны, в дом престарелых, интернаты, места лишения свободы, воинскую часть и т.д., граждане, снятые с регистрационного учета без указания точного адреса выбывания в том числе по личному заявлению, граждане, снятые с регистрационного учета по решению суда (в том числе безвестно отсутствующие или объявленые умершими), Тогда с них необходимо взять "Заявления об отказе от собственности". В противном случае, вышеупомянутые граждане будут иметь право пользования квартирой; 11) Архивная выписка из домовой книги РЭУ (Ремонтно-Эксплуатационное Управление) показывает всех лиц, которые были прописаны в квартире за все время, и куда они выбыли. 12) ​При ипотечной сделке в ТБТИ (Территориальное Бюро Технической Инвентаризации) необходимо получить: Кадастровый паспорт, Экспликация, Поэтажный план, Органы опеки (если есть несовершенно летние собственники), Также при ипотеке необходимо сделать оценку квартиры. При ипотеки не допускается, чтобы в квартире были произведены не узаконенные перепланировки. Они указываются в документе оценки квартиры. В этом случае банк может не одобрить ипотеку.  

Почти все необходимые справки (которые находятся в открытом доступе) можно взять в следующих учреждениях: 1) Справка из ПНД (Психоневрологический диспансер) http://www.spr.ru/all/dispanseri-psihonevrologicheskie/ 2) Справка из НД (Наркологический диспансер) http://www.spr.ru/all/dispanseri-narkologicheskie/ 4) Справка из ЕГРП можно получить в отделениях Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве или по электронному запросу http://www.to77.rosreestr.ru/ 5) ЕЖД (Единый Жилищный Документ). Можно получить в ЕИРЦ (Единый Информационно-Расчетный Центр) http://www.eirz.ru/ 6) Финансовый лицевой счет, Выписка из домовой книги, Справка об отсутствие задолжностей. Все эти документы можно получить в Управляющей Компании (УК) Вашего дома, ТСЖ (Товарищество Собственников Жилья) или ЖЭКе (Жилищно-Эксплуатационная Контора).

Если один из собственников квартиры отказывается предоставить справки из ПНД или НД, тогда Вам предется получать эти справки за него, что затруднительно, так как данные справки выдаются лично предъявителю паспорта. Но профессиональные юристы в сфере недвижимости могут заказать эти справки по своим каналам. Документы для ипотеки: Поэтажный план, Экспликация, Технический паспорт берут в ТБТИ (Территориальное Бюро Технической Инвентаризации) в своем районе. Адрес прикрепленного отделения ТБТИ можно посмотреть на официальном сайте ТБТИ http://www.mosgorbti.ru/service-list.aspx?type=1&sid=124

6. Сделка купли-продажи квартиры:

Проверка ДКП, условий аренды и доступа в ячейки. Закладка денег в ячейку банка. Подписание ДКП, написание расписок на деньги и гарантийных писем на документы и ключи от ячеек: После закладки денег в ячейки необходимо подписать Договор Купли-Продажи (ДКП). Число ДКП соответствует числу новых собственников + старых, чтобы у каждого был свой оригинальный экземпляр.

• Написание гарантийных писем на документы и ключи от ячеек. Гражданин, который отдает документы на регистрацию пишет гарантийное письмо на документы, а гражданин, у которого остаются ключи от банковской ячейки пишет гарантийное письмо на ключ. Затем продавец должен написать расписку, что он получил от покупателя деньги за квартиру. Если собственников (продавцов) много, то расписку по договоренности может написать только один, а подписи должны поставить все собственники. Юридическую силу имеет и напечатанная расписка, главное, чтобы были подписи собственников и их расшифровка. Расписку и ДКП подписывать лучше при двух и более свидетелях. После того как расписка была написана она остается у продавцов квартиры до получения денег. Обычно расписка является условием доступа к ячейке. После того как продавец зашел в депозитарий для выемки денег, его расписку забирает банк и передает ее покупателям. Без расписок Договор Купли-Продажи является недействительным!!!

• Передача документов на регистрацию. Есть два варианта передачи документов на регистрацию: 1) Вы лично едите в Регистрационную Палату с пакетом документов; 2) Пишите нотариальную доверенность на регистраторов, которые отвозят документы в Рег.Палату. Гражданин (регистратор), который повез документы на регистрацию, пишет гарантийное письмо, что обязуется предоставить новые документы в течение одного дня после их регистрации. После передачи документов на регистрацию, Рег.Палата даёт расписку, что документы в таком-то количестве получены и будут зарегистрированы до такого-то числа. Как правило, регистраторы могут ускорить процесс регистрации. При получение от Вас документов регистраторы проверяют правильность их заполнения, чтобы снизить риск возврата документов из Рег.Палаты. А в случае обнаружения ошибок регистраторы могут их быстро исправить без приостановки регистрации. В противном случае регистрация приостанавливается.

7. Получение новых документов, передача расписок и обязательств: 

После того, как документы пришли с регистрации: Новое "Свидетельство о собственности" передается новым собственникам (их может быть несколько). Старое "Свидетельство о собственности" передается старым собственникам (оно уже недействительно). Всем собственникам (Старым и Новым) передаются зарегистрированные ДКП (Договоры Купли-Продажи). После выемки денег продавец передает расписку в получении денег банку, а банк передает расписку покупателям. Гарантийные письма на документы и на ключ от ячейки передаются тем кто передал документы и ключ соответственно.

8. Подписание акта приема-передачи квартиры с получением ключей: 

Последняя стадия сделки - это подписание акта приема-передачи квартиры. При приеме-передаче квартиры проверяется состояние квартиры, чтобы всё было в том же состояние, как во время осмотра, осталась вся мебель, которая была прописана в условиях предстоящей сделки. Акт приема-передачи квартиры подписывается продавцами и покупателями как минимум в двух экземплярах, чтобы никто ни к кому претензий не имел.